Переоформление права на землю

В связи с молниеносными переменами в нашей стране и революционными изменениями законодательства земельные участки у граждан могут находится в пользовании на разном виде права. Это право собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного бессрочного пользования, безвозмездного срочного пользования, аренды. При этом оптимальный вариант гарантирующий защиту Ваших имущественных прав на землю это право собственности. Во многих случаях приобретение такого права осуществляется путем так называемого переоформления земли.
Что такое переоформление права на землю и для чего мне это нужно?

Право пожизненного наследуемого владения впервые введено Основами земельного законодательства Союза ССР и союзных республик о земле от 28 февраля 1990 г.. В дальнейшем это право было воспроизведено ЗК РСФСР 1991 г., по которому граждане наделялись правом на получение земельных участков в собственность, пожизненное наследуемое владение или аренду. Однако последующее введение права частной собственности на землю сделало излишним существование права пожизненного наследуемого владения как особой разновидности вещных прав, и с изданием Указа Президента РФ от 24 декабря 1993 г. N 2287 "О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации" право пожизненного наследуемого владения из ЗК РСФСР было исключено и фактически была запущенна процедура переоформления земли. Вместе с тем в других федеральных законах, прежде всего в ГК РФ и ЗК РФ, это право сохранилось (хотя и с определенными ограничениями). По своему содержанию оно представляло собой завуалированную форму ограниченного права частной собственности на землю.

ЗК РФ 2001 г. установлено, что предоставление земельных участков на указанном праве вновь после введения в действие ЗК РФ не производится, и главное - содержание права пожизненного наследуемого владения существенно сужено. Представляется, что с течением времени физические лица, владеющие земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения, вынужденны будут осуществить переоформление земли в частную собственность, предоставляющее наиболее широкие возможности по распоряжению земельными участками.

Для того чтобы получить право распоряжения участком в полном объеме, право ограниченного пользования землей переоформляется в собственность бесплатно (ст. 25.2 Федерального закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество). Необходимо подчеркнуть, что перерегистрация является правом, а не обязанностью лиц, владеющих участками на праве пожизненного наследуемого владения. 

Так, что же нам требуется для переоформления земли. На сегодняшний день, благодаря Федеральному закону от 30 июня 2006 года № 93-ФЗ (закон о "ДАЧНОЙ АМНИСТИИ"), достаточно предоставить любой документ (из раннее утвержденных форм бланков):

- свидетельство о собственности на землю;

- постановление местной сельской администрации о "передаче в собственность (пожизненно наследуемое владение, пользование, и т.д.)";

- свидетельство о праве на вступление в наследство;

- договор купли продажи (дарения);

- ВЫПИСКА ИЗ ПОХОЗЯЙСТВЕННОЙ КНИГИ «о наличии у гражданина прав на земельный участок» (в соответствии со ст. 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») в случае предоставления земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства.

Однако это на бумаге все гладко и просто приступая к переоформлению земли нужно быть готовым к любым сюрпризам. Более подробное описание и инструкции по оформлению смотрите в соответствующих разделах.
Земля в СНТ
(садоводческом некомерческом товариществе).

Передача прав на земельные участки в садоводческих товариществах проводилось в 90-х годах по следующим схемам:

1.Путем передачи земельного массива в постоянное (бессрочное) пользование садоводческому товариществу, при этом каждый член СТ наделенный земельным участком при организации СТ в последствии мог приобрести право собственности, пожизненного (наследуемого) владения на представленный ему земельный участок но многие не воспользовались такой ситуацией. В такой ситуации от переоформления участка путём смены членства также рекомендуется воздержаться, так как наличие фамилии первоначального владельца в списке членов садоводства, приложенном к соответствующему постановлению районной администрации, может стать препятствием для приватизации этого участка любым последующим владельцем. Приватизацию земельного участка правильнее осуществлять до сделки, а не после неё. Однако понятно, что в случае смерти первоначального владельца без переоформления путём смены членства не обойтись.

Если земельный участок предоставлен Вам актом органа местного самоуправления на праве пожизненного наследуемого владения, на праве постоянного (бессрочного) пользования или без указания права, то оформление участка в собственность с 01 сентября 2006 года производится в упрощённом порядке (без вынесения нового постановления местной администрации). Для регистрации права собственности на такой земельный участок достаточно представить в регистрационную службу указанный акт и кадастровый паспорт (кадастровый план) земельного участка, полученный в территориальном отделе Роснедвижимости.

2.Путем приватизации всего земельного массива, ранее представленного СТ по следующим образом:

- земли общего пользования передавались членам садоводства в общую совместную (в прежней терминологии - "коллективно-совместную") собственность с выдачей свидетельства;

- индивидуальные участки садоводов, выразивших желание участвовать в приватизации и подавших соответствующие заявления, передавались каждому из них в единоличную собственность с выдачей свидетельств;

- индивидуальные участки садоводов, не подавших заявления, передавались таким садоводам в общую долевую (в прежней терминологии - "коллективно-долевую") собственность с выдачей или без выдачи одного на всех свидетельства.

Такие земельные участки считаются уже приватизированными, в общую долевую (в прежней терминологии - "коллективно-долевую") или общую совместную (в прежней терминологии — "коллективно-совместную" собственность. То есть государство государство уже распорядилось данной землей передав ее в частную собственность. В таких случаях участки садоводов, не подавших заявления о приватизации, уже нельзя считать неприватизированными. В этом случае следует получить в архивном отделе администрации района архивную выписку из постановления главы администрации, которым производилась приватизация земель в садоводстве и в приложении к которому данный садовод значится как член садоводства, за которым закреплён участок. Далее следует получить кадастровый паспорт участка и зарегистрировать на него право собственности, после чего производить оформление сделки в соответствии с порядком, изложенным на текущей странице сайта. Если же приложение со списком садоводов к указанному постановлению главы администрации в архивном отделе отсутствует, что очень часто бывает (Либо в постановлении указанно выдать свидетельства членам СТ но списки членов СТ не готовились, и соответственно не утверждались, либо в постановлении просто дано указание специалисту администрации приступить к выдачи свидетельств в населенном пункте N, а чаще всего документы либо сгорели в результате пожара или утопли в результате …...) то признание права собственности на такой "недоприватизированный" участок придётся осуществлять в судебном порядке. Оформить во внесудебном порядке наследство на такой участок не представляется возможным, так как регистрация права общей долевой собственности садоводов, не подавших заявления, райкомземом должным образом не проводилась: свидетельство на право собственности на землю им не выдавалось, а если и выдавалось, то без указания в нём правообладателей - участников общей долевой собственности.

Хотя такая приватизации земель в садоводческих товариществах в части наделения граждан правом собственности на землю вопреки их воле явно не соответствует закону, но фактическое обстоятельство дел именно такое.

Обращаю Ваше внимание:

Членская книжка садоводства не является правоустанавливающим документом и не требуется ни на одном из этапов оформления. Если же Ваш участок не приватизирован и у Вас нет никаких документов на него кроме членской книжки, то переоформление участка может быть произведено посредством смены членства по правилам, установленным в Вашем садоводческом товариществе. В гражданско-правовом смысле эта процедура не является сделкой или наследованием. В данной ситуации особое внимание следует уделить проверке статуса земельного участка: действительно ли он является неприватизированным.

Некоторые из собираемых для сделки справок и документов имеют ограниченные сроки действия. Поэтому рекомендуется начинать оформление, когда уже найдена вторая сторона сделки.

Для оформления наследства сроки действия справок значения не имеют, даже если они на них обозначены! Это связано с тем, что информация, содержащаяся в этих справках, даётся на день смерти наследодателя и соответственно уже не изменится.

Однако в любом случае следует учитывать, что с течением времени могут измениться требования к форме и объёму содержания данных документов, вследствие чего станет необходимым их обновление. Начав оформление, не останавливайтесь на полпути!

если участок приватизирован

Переоформление документов на землю 

До введения в действие Земельного кодекса РФ (до 31.10.2001г.) приватизация земли подтверждалась всевозможными документами. Подчас разобраться в их многообразии невозможно даже многоопытному юристу. В связи с чем, для упрощения процедуры переоформления документов на землю Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" был дополнен статьей 25.2.

В соответствии с которой для переоформления документов на землю гражданину достаточно представить по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа вместе с заявлением и документами удостоверяющими личность заявителя документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на данный земельный участок.

В случае, если этот земельный участок предоставлен Вам для ведения личного подсобного хозяйства для переоформления документов на землю достаточно выписки из похозяйственной книги выдаваемой администрацией.

При этом если в имеющихся у Вас документах не указано право, на котором предоставлен земельный участок, или невозможно определить вид этого права, эти документы также принимаются на государственную регистрацию права собственности на земельный участок.

Кроме того, если в правоустанавливающем или правоудостоверящем документе не указанна категория земельного участка и (или) разрешенное использование, а также если указанные сведения не соответствуют фактическому назначению земельного участка. Вам необходимо обратится в местную администрация с соответствующим заявлением для издания Постановления об уточнении категории земель и изменении или уточнении разрешенного использования земельного участка.

Вниманию оформляющих наследство! Право собственности за уже умершими людьми не регистрируется! Поэтому, если наследодатель не зарегистрировал при жизни в установленном порядке своё право на земельный участок, необходимым может стать обращение в суд с целью подтверждения принадлежности умершему данного имущества и признания за наследником прав на него. Хотя многое здесь будет зависеть от нотариуса, ведущего наследственное дело, от текущей трактовки законодательства органами регистрации и от оснований приобретения участка наследодателем.

Перейдём теперь непосредственно к порядку оформления:

1. Закажите и получите в территориальном отделе Росснедвижимости кадастровый паспорт земельного участка с присвоенным ему кадастровым номером. Паспорт выдаётся в трёх подлинных экземплярах.

Срок исполнения:
две недели, если выдача кадастрового паспорта не связана со внесением в ГКН уточнённых сведений об участке;
четыре недели, если выдача кадастрового паспорта связана со внесением в ГКН таких сведений.

Более подробно об этой процедуре смотрите здесь.

2. Кроме того, у Вас на руках должен быть один из следующих документов:

- свидетельство о праве собственности, праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования на землю, оформленное в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 19 марта 1992 г. N 177 или,

- государственный акт, удостоверяющий право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей граждан, предприятий, учреждений, организаций или крестьянских (фермерских) хозяйств, оформленного в соответствии с постановлением Совета Министров РСФСР от 17 сентября 1991 г. N 493 или,

- свидетельство на право собственности на землю, оформленного в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 г. N 1767;
(к данным правоподтверждающим документам государственный регистратор может Вас попросить приложить документ, содержащий решение о предоставлении Вам земельного участка указанный в свидетельстве, гос.акте т.е.: Постановление Главы администрации, решение Горсовета и т.п.)

В случае если не выдавалось свидетельство, государственный акт то Вам потребуется представить документ подтверждающий выделение земельного участка на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения это может быть как постановление местной администрации, так и договор дарения, купли — продажи и т.п. или решение суда.

В случае оформления земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства Вам будет достаточно выписки из похозяйственной книги, оформленная в соответствии с приказом Росрегистрации от 29 августа 2006 г. N 146.

Теперь у Вас все готово для обращения в УФРС.

Оформление земли в порядке наследования.

Основные нормы и правила вступления в наследство установлены Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ). В соответствии со статьей 1152 ГК РФ для приобретения наследства наследник должен его принять.
Согласно положениям статьи 1153 ГК РФ принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство (далее - заявление о принятии наследства).

Признается, пока не доказано иное, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, в частности, если наследник: вступил во владение или в управление наследственным имуществом; принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц; произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества; оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства (пункт 2 статьи 1153 ГК РФ).


Пунктом 4 статьи 1152 ГК РФ предусмотрено, что принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п.2 статьи 1152 ГК РФ принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось.

Итак приступим:

Для приобретения наследства наследник должен его принять. Наследник считается принявшим наследство, когда он в течение шести месяцев со дня открытия наследства (то есть со дня смерти наследодателя - в большинстве случаев):

подал нотариусу по месту открытия наследства заявление о принятии наследства или заявление о выдаче свидетельства о праве на наследство;
либо совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства (второй способ), в частности:
вступил во владение или в управление наследственным имуществом;
принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц;
произвёл за свой счёт расходы на содержание наследственного имущества;
оплатил за свой счёт долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства.

Примечания.
-Из перечисленного следует очевидное: наследник, проживавший ко дню смерти наследодателя совместно с ним и продолжающий проживать по тому же адресу после его смерти, признаётся принявшим наследство, так как он вступил во владение, как минимум, предметами обычной домашней обстановки и обихода, принадлежавшими наследодателю.

Любой из этих двух способов должен быть Вами осуществлён независимо от степени готовности (либо вообще наличии) документов, касающихся недвижимости, входящей в состав наследственного имущества.

Нотариусы, оценивая достаточность доказательств фактического принятия наследства, руководствуются разъяснениями Верховного Суда, методическими рекомендациями Минюста и сложившейся практикой. Поэтому в процедурном смысле более надёжным является первый способ принятия наследства (путём подачи заявления) как однозначный в толковании.

Если нотариус по тем или иным причинам считает представленные доказательства фактического принятия наследства неубедительными, то есть утверждает, что Вы пропустили срок для принятия наследства, и отказывает Вам в выдаче свидетельства о праве на наследство, Вы вправе потребовать от него вынесения в десятидневный срок постановления об отказе в совершении нотариального действия (статья 48 Основ законодательства РФ о нотариате). Далее Вы можете:

Обжаловать этот отказ в суде по месту нахождения нотариуса в десятидневный срок со дня вынесения постановления (статья 310 ГПК РФ).
Подать в суд по месту Вашего жительства заявление об установлении факта принятия наследства (пункт 9 части 2 статьи 264, статья 266 ГПК РФ).
Подать в суд по месту нахождения недвижимого имущества, входящего в состав наследства, заявление о восстановлении срока для принятия наследства с обоснованием уважительности причин его пропуска. Заявление должно быть подано в течение шести месяцев после того, как причины пропуска этого срока отпали (пункт 1 статьи 1155 ГК РФ; "Бюллетень Верховного Суда РФ", 2005, № 10, стр. 22).

Необходимо также заметить, что наследство может быть принято по истечении срока для принятия наследства и без обращения в суд при условии согласия на это всех остальных наследников, принявших наследство (пункт 2 статьи 1155 ГК РФ).

Для принятия наследства путем подачи заявления Вам потребуется естественно обратиться к нотариусу по месту открытия наследства и представить следующие документы:

Документ, подтверждающий факт смерти наследодателя. В подавляющем большинстве случаев - это свидетельство о смерти установленного образца. Но иногда нотариусу бывает достаточно просто справки из органа ЗАГС о наличии записи акта о смерти.

Примечание. При наследовании по праву представления (статья 1146 ГК РФ) или в порядке наследственной трансмиссии (статья 1156 ГК РФ) требуется представить также документ, подтверждающий факт смерти наследника, от которого переходит право на наследство.

2. Документ, удостоверяющий последнее место жительства наследодателя. Это справка Ф-9 (архивная), выдаваемая в органах, осуществляющих регистрацию (прописку) граждан по месту жительства.

3. Документы, подтверждающие Ваши наследственные отношения с наследодателем. Это могут быть:
при наследовании по закону:

- документы, свидетельствующие о родственной связи, которая является основанием для призвания Вас к наследству в порядке статей 1142 - 1145 ГК РФ;

- документы, свидетельствующие о родственной связи, о нахождении на иждивении у умершего не менее одного года до его смерти и о Вашей нетрудоспособности ко дню открытия наследства, что является основанием для призвания Вас к наследству в порядке пункта 1 статьи 1148 или статьи 1149 ГК РФ как нетрудоспособного иждивенца;

- документы, свидетельствующие о нахождении на иждивении у умершего не менее одного года до его смерти, о проживании совместно с ним в тот же период и о Вашей нетрудоспособности ко дню открытия наследства, что является основанием для призвания Вас к наследству в порядке пункта 2 статьи 1148 или статьи 1149 ГК РФ как нетрудоспособного иждивенца;

 - документы, свидетельствующие о родственной связи, которая относит Вас к наследникам первой очереди (дети, супруг, родители наследодателя), и о Вашей нетрудоспособности ко дню открытия наследства в случае наследования Вами обязательной доли в порядке очереди.